“天上掉的‘租金馅饼’!”上海,有购房者盯上低价小产权房,100万元一套,一男房产销售承诺包租月入3000元,还有免五年物业费、送品牌家电的福利。购房者经不住高回报诱惑,爽快付款。殊不知,这些购房者都掉入了男销售精心编织了一场“魔鬼转盘”骗局。事实上,钱根本没买房,房款全进男销售私户,伪造公章签假合同,后拆解新骗的房款,按月给旧客打“租金”。有业主多年后交物业费时,才发现物业系统查无此业主,26套房骗局崩塌。警方介入后,男销售骗来的购房款已经会获得差不多了。目前,男销售已被逮捕。 据悉,2021年春,房产销售张伟(化名)在青浦区某新盘售楼处热情接待了投资者李女士。他指着39㎡的样板间侃侃而谈:“姐,这房地铁零距离,单价才2万5,不到周边一半价格,还是开发商内部团购价!” 见李女士心动,他又抛出一张“王牌”:“您不自住?我包租!月租3000元准时到账,五年物业费全免!” 李女士算了一笔账,100万总价,年租金回报率近4%,远高于银行理财。她当场签了合同,将钱打入张伟提供的“团购专用账户”。 此后三年,她的银行卡每月5号雷打不动收到3020元“租金”,偶尔路过小区,张伟总以“租客是外籍高管,特别忌讳打扰”为由婉拒看房。 殊不知,张伟伪造“三人成团减10万”的促销政策,诱导近20名投资者将2600余万房款直接转入其个人账户,开发商从未收到一分钱。 他私刻开发商公章,出具“产权证明”和《委托租赁协议》,甚至模仿销售总监签名。一名受害人事后苦笑:“合同连页码水印都有,谁想到公章是萝卜刻的?” 张伟用新骗的房款支付旧客“租金”。2023年资金链吃紧时,他竟用李女士的100万本金,分期“返还”了她36万租金,让她误以为收益稳健。 2025年4月,李女士的妹妹代缴物业费时,发现系统显示“业主未登记”,房源状态竟是“待售”! 震惊的李女士立刻联系了其他几位通过张伟购房的投资者,相约在青浦区一家快餐店质问张伟。面对群情激愤的受害者们,张伟的谎言再也无法自圆其说,他瘫坐在塑料椅上喃喃:“租金…都是我垫付的…” 报警后,警方调查发现,张伟一边被客户尊称“张总”,戴劳力士、包场米其林餐厅;一边让七旬父母抵押祖宅还债。 而骗得的2600万中,仅300万用于支付“租金”维系骗局,800万填了高利贷黑洞,剩余全挥霍在夜场、赌博和奢侈品上,单是2024年就消费230万。 当警方调取26套“已售房”的备案记录时,屏幕上清一色的“未出售”红字刺痛了所有受害人。他们用百万本金“买”到的,不过是张伟用PS和谎言编织的空中楼阁。 2025年7月,张伟因涉嫌诈骗罪被批捕,而那些月月到账的“租金”,终被法律认定为裹着糖衣的本金。 那么,从法律角度,张伟将面临怎么的法律制裁呢? 《刑法》第266条规定,诈骗公私财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金……数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。 结合上海高院的司法解释,上海地区诈骗罪数额较大的标准是5000元以上,数额特别巨大的标准是50万元以上. 本案中,张伟作为房产销售人员,利用其身份便利和专业形象,虚构了“团购优惠购房”的事实,隐瞒了其将房款占为己有、未为受害人购买房产的真相。其伪造合同、私刻公章的行为是实施诈骗的核心手段。 在收取巨额房款后,张伟未交付开发商,而是完全控制并任意支配,资金流向清晰显示其将绝大部分款项用于个人奢侈消费及偿还个人高额债务,而非用于履行购房合同或任何正当经营。 而支付“租金”的行为目的是让受害人误以为交易真实、房产收益稳定,从而掩盖骗局、拖延暴露时间,并诱骗更多投资者入局。 张伟的一系列操作,清晰说明其非法占有目的的主观恶意。 受害人李女士等人之所以会支付购房款,是基于张伟虚构的事实和隐瞒的真相,相信通过他支付房款能获得房产及租金收益,陷入错误认识并处分财产,最终遭受了支付房款却未获得房产所有权的财产损失。 张伟诈骗数额高达2000万元左右,在扣除已支付租金后,被害人实际损失仍极其巨大,远超“数额特别巨大”的标准。 因此,张伟的行为已经构成诈骗罪,且最高可以判处无期徒刑。 那么,为什么张伟不构成合同诈骗罪,而是诈骗罪呢? 这是因为,合同诈骗罪要求破坏“市场交易秩序”,而本案中,张伟与购房者签署合同只是诈骗道具,非真实交易载体。其所伪造公章所签订合同,开发商毫不知情,合同也自始无效。 且张伟截留房款至私人账户,脱离房产交易监管体系,开发商未参与“销售”,未扰乱真实房产市场。 对此,大家有什么想说的?